소액채권회수 채권추심잘하는곳 사례.세 든 집이 경매로 넘어갔다면?

소액채권회수 채권추심잘하는곳 사례.

자기가 세 든 집이 경매로 넘어갔다면?

 

안녕하세요.

 

소액채권회수 채권추심잘하는곳

 

새한신용정보 송성우팀장입니다.

 

자기가 세든 집이 경매로 넘어갔다면 얼마나 억울할까요?

 

사례를 보도록 하겠습니다.

 

 

 

예를 들어보자.

 

A가 B의 집(시가 2억 5천만원)에 2008년 3월 1일

 

전세보증금 2억원을 주고 전세를 들었고, A는 2010년 3월 2일

 

전입신고와 확정일자를 마쳤다고 하자.

 

그런데

 

나중에 B의 집이 경매에 넘어가게 되었고 B의 집에는

 

다음과 같은 근저당권이 설정되어 있었다.

 

 

2009년 5월 1일 근저당권자 우리은행, 채권 최고액 5,000만원.

 

2010년 5월 1일 근저당권자 C저축은행,채권 최고액 1억 5천만원.

 

 

 

1. A는 대항력을 가질 수 있을까?

 

A는 B의 집에 이사를 했고 전입신고를 했습니다.

 

하지만

 

이로써 A가 대항력의 요건을 갖추었다고 생각한다면 큰 오산입니다.

 

A가 전입신고한 날은 2010년 3월 2일인데 그보다 훨씬 앞선

 

2009년 5월 1일에 우리은행이 근저당권을 설정해두었습니다.

 

우리은행의 저당권이 A보다 선순위 저당권이기 때문에

 

경매절차에서 우리은행의 근저당권은 물론이고 그 이후에

 

설정된 모든 임차권과 저당권은 모두 소멸하게 됩니다.

 

그렇기 때문에 비록 A가 전입신고를 했더라도 A는

 

낙찰자인 새 주인에게 대항력을 행사하지 못하게 됩니다.

 

예를 들어,

 

B의 집(시가 2억 5천만원)이 2억 2천만원에 낙찰되었을 경우,

 

우리은행은 5천만원, B는 1억 7천만원을 배당받게 되므로,

 

B는 임차보증금 중 3천만원을 못 건질수도 있습니다.

 

이때 B는 새 주인에게 3천만원을

 

줄때까지 못 나가겠다고 버틸 수 없습니다.

 

2. A는 보증금을 무사히 돌려받을 수 있을까?

 

B의 집이 다행히 시가인 2억 5천마원에 낙찰된다면 우리은행의

 

채권 최고 금액 5천만원과 2순위인 A의 보증금은 거의 대부분

 

확보할 수 있고, 3순위인 C저축은행은 한 푼도 못 건지게 될 것입니다.

 

그러나

 

한 번이라도 유찰된다면 B는 보증금 중

 

일부를 배당받지 못하게 될 것입니다.

 

이 경우 A가 취할 수 있는 방법은 B의 우리은행에 대한 채무

 

(실제 채무는 4천만원 가량 될 것이다)를 대신 갚아주고

 

우리은행의 근저당권을 말소하는 것입니다.

 

그렇게 되면 A는 1순위 임차인이 되므로 B의 집을

 

낙찰 받은 새 주인에게 대항력을 행사할 수 있게 되어

 

보증금을 고스란히 건질 수 있게 되는 것입니다.

 

 

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